本報記者昌校宇

讓更多市民安居，保障性租賃住房正在努力；持續提升底層資產價值并積極分紅，讓投資者在公募REITs市場“安居”，保障性租賃住房REITs正在實現。

(資料圖片僅供參考)

2023年8月，首批3單保障性租賃住房REITs項目上市一周年之際，《證券日報》記者奔赴福建省廈門市，實地調研首批項目之一的中金廈門安居REIT持有的底層資產，了解公募REITs的“安居之道”。

雙向奔赴

找到“最優解”

得益于資本市場對基礎設施建設的支持，2022年8月31日，首批3單保障性租賃住房REITs項目上市，公募REITs品種添新。

具體到中金廈門安居REIT，廈門安居集團有限公司（以下簡稱“廈門安居集團”）黨委書記、董事長徐曉煜在接受《證券日報》記者采訪時表示：“中金廈門安居REIT的成功落地，始于廈門安居集團和中金基金管理有限公司（以下簡稱‘中金基金’）的雙向奔赴。”

2013年，廈門安居集團應時而生，在業務穩步推進的同時，廈門安居集團一直在思考如何打通項目“投融建管退”的各個環節。徐曉煜介紹，“此前，穩定運營的保障性租賃住房缺乏有效的盤活手段，導致投資無法退出，使得投資資金在存量項目不斷沉積而后續投資資金匱乏。公募REITs的出臺及試點范圍的擴容讓我們找到‘最優解’。”

中金基金是中金廈門安居REIT的基金管理人，目前在管的還有已上市28只公募REITs中的4只產品。中金基金副總經理、中金廈門安居REIT基金經理李耀光對《證券日報》記者表示：“2022年初，中金基金了解到廈門安居集團希望借力公募REITs有效地融通盤活資金鏈并降低負債率，通過主動溝通、接洽，最終在眾多參與機構中脫穎而出。于是，公募REITs與保障性租賃住房資產碰撞出商業火花，項目實施方案迅速落地。”

雙向奔赴的背后，可以看到近年來我國加強住房保障體系建設的一系列努力，以及資本市場與保障性租賃住房的彼此成就。

李耀光表示：“保障性租賃住房發行公募REITs可以通過資本市場打造可持續的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給，為市場提供更多保障性租賃住房，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。”

除了讓更多市民群眾實現住有所居，住有宜居，公募REITs也為投資者提供了“一鍵配置”保障性租賃住房產業的便捷投資工具。

租房需要“拼手速”

資產運營超預期

中金廈門安居REIT持有的底層資產——園博公寓、珩琦公寓兩個保障性租賃住房項目，坐落在廈門市常住人口數量最大且青年人占比較高的集美區。兩處公寓一天進出千余人次的流量和接近滿租的狀態，或是中金廈門安居REIT底層資產高效穩健運營的最直觀佐證。

在園博公寓運營辦公室，記者遇到一位正在現場簽約的集美大學應屆畢業生孔先生，他自稱全靠“拼手速”才搶到租賃資格。談及選擇園博公寓的原因，孔先生解釋稱：“相比周邊同類公寓，這里綜合性價比更高。我簽約了一套43.8平方米、月租金1460元的一室一廳，按季度支付即可，薪資完全能覆蓋租房支出。”

距離園博公寓3公里處的珩琦公寓，則收獲了一名租戶“最長情的告白”。26歲的李女士是該公寓的首批租戶，她告訴《證券日報》記者：“租房首要考慮安全性，其次是租金和便利性，珩琦公寓符合我的要求。只要未買房，我會一直選擇在這里租住。”

目前，園博公寓和珩琦公寓由廈門住房租賃發展有限公司（以下簡稱“廈房租賃”）作為外部管理機構提供運營管理。據廈房租賃公寓運營部負責人葉緩婷現場介紹：“兩處公寓均以中小戶型為主，較符合廈門市新市民、青年人等群體的承租特點。目前，兩處公寓的個人租戶占比為91.37%、企業租戶占比8.63%。同時，兩處公寓的租戶來源也較廣泛，廈門市的租戶占比約為2.5%，七成來自福建省其他地區，其次是省外的。”

除了租戶結構穩定且合理分散，租金回收情況良好也是園博公寓和珩琦公寓的“底色”。葉緩婷表示：“中金廈門安居REIT的現金流來源于底層資產租賃產生的租金。自產品上市以來，底層資產出租率維持在高位，截至2023年二季度末，這一數據為99.64%。此外，租金保持穩中有升，租金收繳率達100%。”

對于投資者較關心的項目收益情況，中金廈門安居REIT上市一年以來，用相關指標超過招募說明書披露的預測值來讓投資者安心。據李耀光介紹，2022年8月22日（基金成立日）至2022年底，中金廈門安居REIT實現可供分配金額2096萬元，相較于招募說明披露的預測值，達成率約為110%。2023年第一季度、第二季度累計實現可供分配金額2889萬元，相較于招募說明書披露的預測值，達成率約為111%。

此外，中金廈門安居REIT還開展分紅，積極回報投資者。李耀光表示：“項目在保障性租賃住房REITs中率先實現分紅，累計分紅金額約2095.5萬元，分紅率達99.98%。”

種種努力的結果是投資者投出的信任票。據Wind數據統計，中金廈門安居REIT自上市以來的平均換手率約1.7%，高于REITs市場的平均水平。

對于保障性租賃住房公募REITs而言，市場最為關心的是其底層資產的持續性和穩定性如何保障？廈門安居集團黨委委員、副總經理，廈房租賃董事長陳勇給出答案：“未來，廈房租賃一方面會繼續提供優質服務，維持基礎設施項目的出租率；另一方面也會逐步縮減享受租金優惠政策租戶的個數以及優惠浮動，確保租金收入達到預期水平。”

運營管理水平提高

將適時啟動擴募

看著中金廈門安居REIT上市一年來所取得的亮眼成績和項目相關方的積極變化，徐曉煜感觸頗深。他說：“通過發行REITs，廈門安居集團實現了對存量資產的盤活，回收資金擬用于新的保障性租賃住房建設，在帶動區域經濟發展的同時，也可為更多新市民、青年人提供住房保障。同時，通過將成熟資產裝進上市主體，接受公眾的監督，底層資產的運營管理水平和效率得以提高。廈房租賃作為外部管理機構，接受基金管理人及投資人的考核，自身運營管理能力也得到提升。”

資本市場重預期，項目的前景決定著投資者陪伴的長久性。而公募REITs產品的前景，離不開擴募儲備。記者在調研現場了解到，中金廈門安居REIT將待時機成熟時啟動相關擴募工作。

徐曉煜介紹：“廈門安居集團旗下保障性租賃住房資產儲備較為豐富，而我們也有意愿將成熟的資產不斷裝入中金廈門安居REIT。”

現階段，廈門安居集團已建成保障性租賃住房為7372套，已立項且在建的保障性租賃住房數量達13522套左右。未來三年，按照廈門市“十四五”規劃，廈門安居集團還要建設14個保障性租賃住房項目（約3.66萬套），總投資達到125億元。徐曉煜同時表示：“基于長遠發展考慮，在園博公寓、珩琦公寓發行REITs后，廈門安居集團旗下的其他租賃住房資產也逐步按照REITs存續期管理的標準進行管理。”

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